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2018年博鳌房地产论坛在海南举办 行业

  业起码还有10年左右的发展期,主要原因是城镇化还在持续推进”。在8月2日上午博鳌房地产论坛“改革四十年与房地产”主题上,中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一如是说。

  8月1日至8月4日,2018年博鳌房地产论坛在海南举行,这是博鳌论坛举行的第18年,来自房地产业、金融业等大咖齐聚一堂。

  朱中一表示,自1998年深化城镇住房改革以来,城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米,提高到2016年的36.6平方米。但不少地方程度不同地存在着商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不充分的问题;对房地产业的定位摇摆,经济和财政增长过度依赖房地产,加上大量货币流入楼市,推高了房价地价,提高了城镇化的门槛,不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。

  朱中一认为,2018年博鳌房地产论坛在海南举办 行业大咖论道楼市发展我国房地产业起码还有10年左右的发展期,“主要原因是城镇化还在持续推进”。再加上二孩政策放开,单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高,新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。城市更新改造、新经济业态的发展等也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展,提供相应的配套和服务。

  “总之,未来十几年,房地产发展的空间仍然很大。至于2030年以后,还有小区和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建项目,累计数量肯定不小,所以我们不必为市场的前景担心。”不过,朱中一表示,近两年来,一些企业高增长的背后是企业的高负债和金融的高杠杆,这难以持续。要处理好规模扩张、工期进度、提高效益与防范风险的关系,把提高资金运营效率、降低负债放在更重要的位置。

  朱中一建议房企把握风险控制,拓宽融资渠道,探索房地产资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITS)和商业地产抵押贷款支持证券(CMBS);鼓励企业通过兼并重组对土地、资金等进行资产重构;通过合伙人制度、企业联合开发经营等实现利益共享、风险共担。

  “过去这些年有点忽视公租房、保护的政策,现在需要矫正。但是房地产市场化的方向千万不能变。”

  中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在论坛上发言道,1998年的住房改革成就了这20年的发展,“我们可以提高政府公租房的比重,但是千万不能再回到政府大包大揽,完全由政府提供住房的体制。”

  樊纲认为,市场化这20年来中国的房子越盖越好,“我们已经走到现在,我们一定要坚持主要以市场化发展的住房方向”。

  “近几年房地产公司都在改名,改名很重要的特点,就是把它的名字里的‘地产’、‘置业’改掉了,原来有某某置业、某某地产,就直接改成某某集团。”论坛上,中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为,这一现象的背后,反映了伴随着中国快速城镇化所推动的大规模增量房地产建设的时代正在告一段落,增量时代的需求在逐步放缓。

  他称,从户均套数来看,中国已超过1,“这个指标从日本和美国的经验来看,在1.1到1.2之间的时候,它基本上就是一个供求大致平衡的增量房的增长达到峰值的阶段。我们现在在逼近这个阶段,这也是为什么现在决策者有这么大的决心,这么严厉的措施来调控房地产”。他说,7月31日政治局的会议措词非常严厉,没有放松的意思。由此可推断的是,开发投资对宏观经济的拉动作用确实在减弱。

  巴曙松说,当前我国房地产的流通率相较其他国家流通比例还比较低。房地产已开始越来越多地转到了围绕房屋构建的相关产业,“原来他觉得自己主要的利润来自于盖新房子,现在可能慢慢地试图沿着这个产业链去延伸他的布局,房地产的需求还在,只不过它的需求变成了提升居住品质。”

  巴曙松表示,流动人口占比跟房价的相关性非常大,当前房地产的市场向几个主要的城市圈集中,所谓3+6城市群,三个城市群是:环北京、环上海和环深圳广州,6个城市群是长江中下游城市群。“一些主要的城市,每通一条高铁,它的房价就往上走一波”。

  他认为,从全国趋势看,一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关红利。下一阶段扩大内需的突破口很可能是从城市群的建设,中心城市带上周边的二三线城市。

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